Профессия флиппинг — кто такой флиппер: новые профессии 2024

что такое флиппинг и кто такой флиппер: новые профессии 2024 2024

Наверное, каждый из вас видел кучу телеграм-каналов, где автор рассказывает о том, как заработать на криптовалюте и NFT огромные деньги. И везде звучат слова флип, флиппер, флипперство.

Однако, на самом деле флиппер – это серьёзная профессия на рынке. В сегодняшней статье мы подробнее разберем данную профессию, расскажем про ее пользу и навыки, которые потребуются флипперу для успешной работы.

Что такое флиппинг

Термин флиппинг – это инвестиционная стратегия. Россияне привыкли вкладывать деньги в недвижимость.

что такое флиппинг и кто такой флиппер: новые профессии 2024

Новый подход предполагает быстрые действия по схеме: купил, сделал ремонт, продал. Прибыль зависит от скорости прохождения всего цикла. Перевод с английского языка: «to flip» означает «перевертывать», то есть быстро менять положение.

Кто такие флипперы

Успешный флиппер – это человек, который зарабатывает на перепродаже объектов недвижимости. Не стоит мониторить вузы на обучение несуществующей профессии. Этой деятельностью можно заниматься в свободное от основной работы или учебы время.

Флипперы – это не посредники, как риэлторы. Они предприниматели и инвесторы, которые работают на себя и рискуют личным капиталом.

Какими качествами нужно обладать, чтобы стать профи в сфере флиппинга?

У флиппинга, на мой взгляд, есть три стадии развития:

Флиппер-профессия предполагает нахождение привлекательных объектов и передачу их профессиональным инвесторам. После покупки инвесторы реализуют доработку и управление объектами.

Для успешного поиска инвестиционно-привлекательных объектов нужны насмотренность, аналитический склад ума и способность оценить их потенциал. Важна также коммуникабельность, умение взаимодействовать и договариваться. Мобильность и активность также необходимы при поиске объектов.

Флиппер-предприниматель — следующий этап развития после накопления начального капитала, будь то личные средства или инвестиции. На этой стадии флипперы управляют несколькими объектами, имеют свои бригады и даже риэлторов, осуществляют весь процесс от поиска объекта до его усовершенствования и продажи, достигая прибыли.

что такое флиппинг и кто такой флиппер: новые профессии 2024

Для этой стадии необходимы организаторские и менеджерские навыки, способность управлять командой и портфелем объектов, проводить финансовый анализ. Эффективное взаимодействие с людьми, подбор сотрудников и другие предпринимательские качества также остаются ключевыми.

Следующий этап – флиппинг-бизнес, на котором формируется компания с обширным портфелем объектов, командой, бизнес-процессами, брендом и маркетингом. На этой стадии требуются более высокие компетенции.

Это уже управление инвестиционным портфелем. Необходимо стратегическое мышление, финансовое планирование, командообразование, автоматизация ключевых процессов и понимание маркетинга. Все эти знания и навыки необходимы для успешного управления компанией.

Советы отечественным флипперам

Прибыль флиппер получает за счет создания добавочной стоимости объекта в виде ремонта – от косметического до включающего в себя перепланировку и замену коммуникаций. В этом контексте эксперты не рекомендуют таким инвесторам связываться с ипотекой, сулящей дополнительные затраты на обслуживание кредита.

«А еще придется платить 13% налога с продажи квартиры, которой владел менее 5 лет. Задача инвестора в общих чертах такова: купить квартиру ниже рыночной стоимости – быстро и недорого сделать ремонт и как можно скорее и дороже продать», – говорит Дмитрий Яшин.

что такое флиппинг и кто такой флиппер: новые профессии 2024

Основные принципы флиппинга как инвест-ремонта Павел Герасимов предлагает сводить к четырем основным моментам:

  • ориентироваться на вкусы максимально усредненного потребителя;
  • использовать универсальные, чаще светлые цвета;
  • избегать ярких, броских элементов;
  • следовать максимально современному стилю и популярным трендам.

Начать же, конечно, стоит с грамотного подбора недвижимости, которая должна иметь инвестиционный потенциал. «Флиппингом обычно занимаются сами риелторы или специалисты в вопросах недвижимости, постоянно мониторящие рынок квартир на продажу.

Ведь не каждый объект, даже после качественного ремонта, продастся быстро, а именно – за 3-6 месяцев, – поясняет Мария Румянцева, подчеркивая, – каждый месяц простоя – это недополученные деньги для инвестора.

Но всегда есть риск, что «продажный» потенциал квартиры оценен неправильно. В таком случае имеет смысл сдать ее в аренду, и таким образом возвращать затраченные деньги».

Также Мария напоминает, что выставленные на продажу квартиры оцениваются покупателями не только по внешнему виду, но и таким критериям, как:

  1. локация и инфраструктура – «всегда популярен центр города, исторические места, туристические зоны, районы около транспортных хабов, около крупных федеральных учреждений (например, около медицинского центра или университета)»;
  2. качество и состояние дома, в котором приобретается недвижимость – «нет смысла делать ремонт жилья, если здание нуждается в капитальном ремонте»;
  3. комнатность – наиболее популярными и востребованными объектами являются просторные студии, классические однокомнатные и евродвушки, т. е. «самые дешевые варианты собственного жилья, позволяющие прописаться в городе».

Вместе с анализом состояния самой недвижимости флипперу точно не будет лишним оценить затраты на вывоз мусора, дезинсекцию, клининг, ремонт, покупку мебели, сантехнического оборудования и бытовой техники. На деле же, по словам Марии Румянцевой, специалисты по флиппингу нередко приобретают жилье после пожара или квартиры у алкоголиков с захламленными комнатами, не понимая, что это им сулит.

что такое флиппинг и кто такой флиппер: новые профессии 2024

Обязателен и анализ рыночных цен на подобные квартиры в этом же здании и в соседних аналогичных домах. «Чтобы квартира заинтересовала покупателей, ее нельзя выставлять по цене выше рыночной. А иногда придется сделать и небольшую скидку, если на просмотр придет заинтересованный и мотивированный покупатель», – обращает внимание Мария.

Для получения большей прибыли при перепродаже эксперт рекомендует не только не использовать кредит, но и заниматься ремонтом самостоятельно или подключить к работе знакомую ремонтную бригаду, профессионализм которой подтвержден.

В то же время сэкономить помогут покупки строительных и отделочных материалов, мебели и бытовой техники со скидками или по оптовым ценам.

1 правило: Не влезайте в кредиты.

Некоторые компании, занимающиеся флиппингом, транслируют сумасшедшие цифры прибыли – 80-100% годовых. Но, их расчеты основаны на том, что флиппер использует кредитное плечо для реализации проекта.

Это очень опасная практика!

За последние несколько лет кредитная нагрузка на среднего россиянина очень сильно возросла. Авторитетные источники называют текущие цифры астрономическими.

В погоне за быстрой прибылью (а именно так может выглядеть флиппинг в глазах некоторых) люди готовы влезать в необдуманные кредиты.

что такое флиппинг и кто такой флиппер: новые профессии 2024

Теперь представьте ситуацию, что вы взяли большой кредит на финансирование флиппинга, но по неопытности ваш первый проект получился не самым удачным. Купили квартиру по рыночной стоимости, а не ниже рынка. Нашли недобросовестных строителей, которые ушли в запой после аванса и затянули ремонт. Сильно увеличилась смета на ремонт. В результате проект затянулся уже на 5 месяцев. Всё это время вы платите по кредиту и с каждым платежом ваша прибыль тает.

Из-за давления кредитных платежей, чтобы компенсировать потери, вы выставляете квартиру по стоимости выше рыночной и не получаете звонков. Как считаете, вы будете волноваться в данной ситуации? Мы уверены, что да. А если еще представить, что рынок плавно пойдёт вниз, и вы не будете успевать с корректировкой цены..

Вывод – если берёте кредит, предварительно всё очень хорошо просчитайте. Как Центробанк – составьте несколько сценариев развития событий. И возьмите по умолчанию негативный сценарий. Пусть лучше вы меньше заработаете на своей первом проекте, но получите ценный опыт.

2 правило: Покупайте квартиру только в развитых, ликвидных районах.

Проект флиппинга должен быть предсказуемым и просчитываемым. А просчитать его в случае, если вы выбрали непопулярный район будет сложно. Понимаем, что иногда можно наткнуться на вариант, который на первый взгляд покажется вам привлекательным Если при оценке суммы продажи квартиры после флиппинга вы основываетесь на 2-3 объявлениях ЦИАНа, то это мягко говоря ненадежная оценка.

Выберите популярный и понятный район, как вариант – недавно сданную новостройку, в районе где много предложений по квартирам без отделки и дефицит квартир с хорошим современным ремонтом.

что такое флиппинг и кто такой флиппер: новые профессии 2024

Большинство наших проектов мы реализовываем в недорогих новых районах Москвы или ближайшего Подмосковья. Учитывая строительный бум последних лет, таких районов сейчас достаточно не только в столице, но и в других крупных российских городах.

3 правило: Досконально проверяйте квартиру перед покупкой.

Если вы выбрали для флиппинга квартиру в старом фонде, то есть большая вероятность того, что у квартиры есть обширная история владения. Перепродажи, наследства, несколько собственников, доли выделенные детям, разведенные супруги и прочее.

И если в цепочке владения квартирой было что-то подозрительное, например один из собственников обанкротился или попал в тюрьму – это серьезный повод задуматься, нужно ли приобретать эту квартиру. Но, если квартира хорошо подходит для флиппинга и не получается найти более интересные варианты, квартиру нужно обязательно проверить.

что такое флиппинг и кто такой флиппер: новые профессии 2024

Для проверки необходимо нанять юриста (но юриста, который специализируется именно на недвижимости, а не «знакомого, который юрфак заканчивал») или воспользоваться услугами агентства недвижимости. Казалось бы, мы живем в век высоких технологий и искусственного интеллекта, но серые схемы или банальные ошибки гос органов не исключены. Вот вам пример того, что может произойти если не проверять квартиру при покупке.

Подобный риск (хотя он и небольшой) может превратить задумку с флиппингом в очень большую проблему. Не забывайте о нём.

4 правило: Постоянно контролируйте ремонтные работы и имейте запасную строительную бригаду.

Риск возникновения проблем со строительной бригадой достаточно высок. Именно он отпугивает многих потенциальных флипперов. И отпугивает не без оснований.

В России традиционно царит хаос в вопросе ремонтов. Как правило бригада ищется по сарафанному радио: кто-то из ваших знакомых недавно делал ремонт и ему посчастливилось с 3й попытки найти хорошую бригаду.

Обычно договор со строителями не заключается, финансовые отношения не задокументированы и заказчик никак не защищен. В нашей практике было много разных ситуаций со строителями. Даже на элитных объектах, на которые мы брали самые лучшие бригады в Москве с оплатой 25-30 тысяч рублей за метр (имеется в виду оплата только за работы, без учета стройматериалов) мы имели сложности с попаданием в смету и со сроками ремонта.

Основной вывод, который мы сделали из нашего опыта – строителей нужно постоянно контролировать. Какими бы квалифицированными вам ни казались ваши строители, если нет надлежащего контроля, проблем не избежать.

В идеале, строительные работы необходимо контролировать 1 раз в 2-3дня. Имеется в виду выезд на объект. Если ведутся сложные работы, в которых особенно важна квалификация строителей, например, работы по сантехнике, проверять их нужно каждый день.

что такое флиппинг и кто такой флиппер: новые профессии 2024

Нередко бывает, что ремонтники затягивают работы в связи с тем, что одновременно занимаются несколькими проектами и им не хватает ресурсов. Бывает, что часть бригады вынуждена вернуться на родину из-за миграционных проблем. Бывало и такое, что бригада просто пропадает, оставив на объекте своё оборудование.

Чтобы все эти форс-мажоры сильно не повлияли на ваш проект, вам нужно постоянно контролировать качество и сроки работ и иметь запасную бригаду на случай если текущая бригада вас не подведёт.

Сильная сторона флиппинга это его скорость, и ремонт не должен затягиваться. Вдруг начнется падение рынка. Или в том районе, в котором вы выбрали квартиру, сдадут дом с отделкой от застройщика, который составит вам сильную конкуренцию и вынудит демпинговать.

5 правило: «Готовьте сани летом» — начинайте готовиться к продаже квартиры сразу после покупки.

Чтобы ваш проект флиппинга был наиболее прибыльным, вы должны делать всё для того, чтобы он прошёл быстро и внешние обстоятельства не внесли свои корректировки. Поэтому, как только вы отправили на регистрацию сделку по покупке флиппинговой квартиры – начинайте готовиться к её продаже.

Заключение

Английское слово flipping заинтересовало российских инвесторов. Это не новый вид сделок. Он применялся давно, но назывался перекупом квартир. Работает простая схема: купить дешевле, продать дороже. Реальные заработки возможны, если весь цикл проходит быстро.

Оцените статью
Всё о 2022 годе
Добавить комментарий